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8月地市量價齊跌,溢價率降至年內低位

發布時間:2019-09-16 17:59:26    瀏覽次數:883    來源:克而瑞

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2019年8月,土地市場整體呈現量價齊跌態勢,受一二線高價地塊成交占比減少的影響,樓板價再度下滑、并且降幅不斷擴大;市場熱度方面,由于融資環境再度收緊,加之銷售回款又開始放緩,市場整體預期不高,企業拿地積極性不高,溢價率指標連續第四個月下滑,降至年內低位,流拍率指標也持續上升,土地市場降溫態勢加劇。

政策調控方面,土地市場運營秩序迎來重大發展,月內土地管理法修正案在人大常委會獲得審議通過,其中農村宅基地自愿退出、在法規上正式放開集體用地入市等相關條例引起了業內廣泛關注。地方層面也在進一步查缺補漏,如合肥出臺新規,要求根據地塊周邊房價確定土地起拍價和最高限價;而深圳則出臺了針對已批未建土地的專項行動方案,要求加強土地批后監管。

市場表現方面,8月土地成交量同環比均大幅下滑。全國336城土地成交建筑面積1.7億平方米,環比下降14%,同比降幅更甚達36%。但由于本月土地供應明顯回升,預計9月份成交總量將低位小幅回升。溢價率方面,繼4月份達到峰值之后已經連續4個月下滑,目前溢價率僅有10%,環比上月下降2.9個百分點。這主要是因為一二線城市本月出讓優質地塊減少,再加之融資環境收緊的影響,資金壓力再度升級,企業拿地更加謹慎。流拍率方面也在持續上升,8月份整體流拍率漲至15%,且重點城市流拍現象也明顯增多,如月內南京、重慶、天津等熱門城市均有多幅土地流拍。

各能級城市方面,一線城市本月成交面積大幅下滑,8月成交建面221萬平方米,同環比分別下降9%和43%,價格方面明顯不及上月,主要是地塊多是遠郊或保障性地塊所致。二線城市成交建筑面積僅為4042萬平方米,環比減少3成以上;并且本月僅有6城土地成交量超過200萬平方米,依然以長沙、成都、西安、昆明、鄭州等中西部城市為主。受整體市場降溫的影響,三四線城市本月成交體量繼續收縮,總成交建筑面積為12696萬平方米,環比下降5%,和去年同期相比更是大幅下跌4成,長三角城市仍是成交主力,成交量超100萬平方米的城市基本均來自此區域。

8月份,各能級城市土地市場走勢保持基本一致,成交量價均有所下調。就具體降幅來看,無論是成交建面還是成交均價,一二線降幅均高于三四線;市場熱度方面,各能級也保持一致,溢價率均連續下滑、降至年內低位。展望未來,鑒于整體溢價率已經達到10%的歷史低位,預計未來進一步下滑的空間不大,大概率會持續低位運行。此外本月政策面也繼續從緊,如《土地管理法》允許集體用地入市,但規定只可建設非銷售型住宅;月底合肥發布新規,根據房價定地價,種種舉措均表明未來地市仍然圍繞“穩定”二字運行,9月乃至四季度土地市場將趨于平穩。

{ganrao}