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樓市監管持續收緊 房貸利率上調城市或將再擴容

發布時間:2019-08-19 11:53:23    瀏覽次數:1005    來源:金融時報

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在近期房地產監管政策密集發布的背景下,戴在房貸業務頭上的“緊箍咒”也越收越緊。7月,全國首套房貸款平均利率為5.44%,二套房貸款平均利率為5.76%。至此,全國房貸利率水平在結束年內連降勢頭后,出現兩連升。

“整體來看,結合國家和監管層的政策精神,短期內房地產調控政策不會放松,目前房地產市場較快的增長勢頭將受到抑制。房地產融資環境緊張,未來或將有更多城市加入到收緊房貸政策的大軍中來?!?融360大數據研究院分析師李萬賦表示。

房貸利率進入反彈階段

“7月,全國首套房貸款平均利率相當于基準利率1.11倍,環比上漲2BP(基點Basis Point縮寫,一個基點等于0.01%);二套房貸款平均利率環比則上漲1BP。從數據上看,全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段?!崩鍆蚋乘?。

而房貸利率的上浮,在年內房價上漲勢頭猛烈的多個熱門二線城市中有著明顯的表現。其中,5月因新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大,而被住建部預警的蘇州首套房貸利率達到6.03%,環比飆升16BP,一躍成為全國房貸利率水平最高的城市,也是目前唯一一個首套房貸利率水平破“6”的城市。而其二套房貸利率均值則達到6.30%,環比上漲11BP。

李萬賦表示,近一個月內,蘇州地區的房貸利率發生了多次調整。7月24日之前,蘇州地區多家銀行就已經將首套房貸利率上浮20%調整至上浮22%。7月24日,蘇州升級樓市調整政策,出臺《市政府關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》,指出將進一步加強用地出讓管理、調整居民購房政策、擴大住房限制轉讓實施范圍,并且進一步加強住房信貸稅收管理。之后,多家銀行又進行了新一輪的上漲調整。

從銀行層面來看,蘇州地區監測的17家銀行分(支)行房貸利率中,9家銀行首套執行基準上浮25%,3家銀行基準上浮23%,2家銀行執行基準上浮22%;二套房主流貸款利率水平為基準上浮30%。而且放款速度都有所延緩,普遍要在2個月以上。

上月,首套房貸款利率漲幅最高的城市,是同樣在5月被住建部預警的大連,其環比上漲幅度達20BP,而上漲的勢頭也持續到了本月。8月初,監測的20家銀行分(支)行中,多家銀行又將首套房貸款利率由基準水平上調至基準上浮10%,二套房貸款利率由基準上浮10%上調至基準上浮15%,此次調整主要由國有銀行帶頭,部分股份制銀行也開始跟進。

“漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長沙,均在近一個月內多次上調房貸利率,調整時間集中在月初和月末,且部分銀行額度緊張,甚至暫停受理房貸業務?!?李萬賦表示。

各城變化差異顯著

雖然全國房貸利率水平普遍呈上升趨勢,但各個城市間的差異很明顯。在二線城市中,也出現了下調的趨勢。7月,??謔滋追看罾駛繁認碌?BP,為全國降幅最大的城市。烏魯木齊、南寧等二線城市也有不同程度的下降。

值得關注的是,7月,一線城市的房貸利率并未出現上浮。其中,北京和廣州首套房貸利率與上月持平,而上海和深圳的首套房貸利率水平則出現下滑。

其中,下降幅度最大的上海首套房貸款平均利率為4.84%,環比下降7BP。融360大數據研究院在上海地區監測的30家銀行分支機構中,7家銀行在本月下調了首套房貸款利率,3家銀行有所上調。調整后,執行基準利率95折的銀行數量增加至17家,友利銀行甚至低至9折,浙商銀行的利率水平最高,首套執行基準上浮20%,與二套同等水平。

“因城施策”的政策導向下,每個城市有了更大的樓市調控自主性。8月初,上海市副市長陳寅透露,上海自由貿易試驗區臨港新區放開房產限購,由以家庭為單位的限購,轉為以個人名下房產數量限購,且購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。

“該政策一出,就引發市場熱議。但需要注意,限購放開僅適用于臨港新區,重在吸引人才,不會帶來全上海地區的政策放開?!?李萬賦說。

需要注意的是,“房住不炒”的主基調,仍然是給予各城政策調控靈活度的基本前提。近日,銀保監會辦公廳發布《中國銀保監會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,結合參加房地產“一城一策”試點重點城市名單,決定在包括北上廣深、南京、蘇州、鄭州、昆明、大理在內的32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作,嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

在這樣的背景下,各地對樓市的調控加碼。7月,在開封“取消限購”新政發布后,很快就被當地住建委以“未進行充分的市場調研和論證,對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估”的理由撤銷。

未來或將持續收緊

8月9日,央行公布的第二季度貨幣政策執行報告顯示,6月個人住房貸款加權平均利率為5.53%,比3月下降15個百分點。但2019年進入下半年以來,尤其是從7月中下旬開始,不少熱點區域的房貸利率出現明顯上調,步伐越來越密集。

  7月底,中共中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后,樓市調控再度升級。

  國家和監管層對房地產金融領域存在的風險高度重視,而銀保監會也開始檢查各銀行差別化信貸政策落實情況,執行最低首付比例和限貸政策要求,履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等,并著重查處個人綜合消費貸款、經營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房,以及其他銀行信貸資金被違規挪用于房地產領域的行為。

“下半年來,監管層動作密集,從銀行、信托、債券等多個方面收緊房地產融資,嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為?!崩鍆蚋橙銜?,結合其他相關政策,一方面,未來銀行將加速調整信貸結構,減少房地產行業占用的信貸資源,并將更多的信貸資金投向國家目前鼓勵的制造業、中小微企業等方向;另一方面,房地產調控短期內不會放松,資金環境較為緊張,未來或將有更多城市繼續收緊房貸政策。

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